미국이나 해외에서 한국 국내 부동산을 매도하려면 위임장 등 준비해야 할 서류가 많습니다. 이번 글에서는 영주권자 및 해외거주자의 한국 부동산 매도 절차와 서류를 총정리하였습니다. 아울러 한국 부동산을 팔 때 주의사항도 살펴봤으니 해외에서 국내 부동산 매각을 준비한다면 꼭 참고하시길 바랍니다.
한국 부동산 매도 절차
미국 또는 해외에서 한국 부동산 매도를 하려면 일단 2가지 방법으로 나눠볼 수 있습니다. 첫 번째로 본인이 직접 한국에 방문해서 일처리를 하는 것입니다. 이 방법은 위임장도 필요 없고 간단하죠. 하지만 양도세, 증여세 및 송금 관련해서 몇가지 주의할 점들이 있는데요. 이에 대해서는 아래 글을 읽어보시길 바랍니다.
두 번째로 본인이 직접 한국에 방문하지 않고 한국에 있는 가족이나 지인을 통해 절차를 진행하는 방법이 있습니다. 이때는 위임장이 필요하며, 한국으로 서류를 발송하고 원격으로 송금 업무를 해야 합니다. 한국 방문 없이 부동산 매도하는 절차를 요약하자면 다음과 같습니다.
영사확인 서류 발급 (위임장 등) -> 한국으로 서류 발송 (fedex 등 우편 이용) -> 부동산 매매 대리 계약 -> 계약금, 중도금, 잔금 수령 -> 소유권 이전 등기 (등기소) -> 자금출처확인서 발급 (세무서) -> 해외 송금
한국 부동산 매도 시 준비 서류
1. 직접 한국 방문하는 경우
본인이 한국에 방문해서 진행하는 경우에는 한국에서 서류를 모두 준비할 수 있기 때문에 딱히 준비할 서류는 없습니다. 다만, 미국은 모든 해외 발생 소득을 세금 보고해야 하기 때문에 한국에서 부동산 매매 계약 시 다음 서류들을 미리 챙겨두시길 바랍니다.
- 부동산 구입 계약서 (매수 당시 매매 계약서)
- 부동산 구입 시 들어간 비용 영수증 (공인중개사, 법무사, 공증 비용 등)
- 부동산 구입 시 낸 세금 영수증 (취등록세 등)
- 부동산 구입 후 소요된 수리 및 리노베이션 영수증
- 부동산 매도 계약서 (부동산 팔 때 매매 계약서)
- 부동산 매도 시 들어간 비용 영수증 (공인중개사, 법무사, 공증 비용 등)
- 부동산 매도 시 낸 세금 영수증 (양도소득세 등)
2. 대리인을 통한 경우
대리인(가족이나 지인)을 통해 한국 부동산 매도를 할 때도 앞서 얘기한 서류들은 기본적으로 챙겨야 합니다. 그리고 대리인 매매 계약을 위해 부동산 처분 위임장과 인감증명서 발급 위임장 등이 필요한데요. 영사관 등 재외공관에서 준비할 서류는 다음과 같습니다.
- 처분 위임장 (영사관 공증 필요)
- 인감증명서 발급 위임장 (영사관 공증 필요)
- 재외국민등록부등본 (영사관 발급)
대리인 위임 한국 부동산 매도 절차
1. 영사확인 서류 발급
대리인을 통해 한국 부동산을 매도하려면 먼저 영사관에 방문해야 합니다. 영사관에는 위임장과 인감증명서 발급 위임장 등 양식이 비치되어 있는데요. 각 양식을 작성하고 영사 공증을 받아야 합니다. 그리고 소유권이전 등기 시 필요한 재외국민등록부등본도 발급 받아야 합니다. (자세한 내용은 아래 글 참고)
- 미국 영주권자 위임장 영사관 발급 (한국 부동산 매도용)
- 재외국민 인감증명서 영사관 발급 정리 (미국 영주권자)
- 재외국민 인감증명서 발급 경험담 (한국 부동산 매매용)
- 재외국민등록부등본 교부신청 및 발급 후기
2. 한국으로 서류 발송
이제 영사관에서 발급 받은 서류와 신분증(필요한 경우)을 한국에 있는 대리인에게 발송해야 합니다. 서류를 발송하는 방법으로는 한국에 가는 지인을 통해 보내는 방법과 fedex나 usps등 우편을 이용한 방법이 있습니다. (아래 후기 참고)
3. 부동산 매매 대리 계약
한국에 서류가 잘 배송되었다면 대리인 매매 계약을 진행합니다. 대리인 매매 계약을 할 때는 위임장과 대리인 본인의 신분증과 인감도장(서명 가능)을 지참해야 합니다. 부동산 대리계약에 대해서는 다음 유튜브 영상 시리즈를 참고해보세요.
4. 소유권 이전 등기
(1) 소유권 이전 등기 시 필요한 서류
잔금 지급까지 완료되면 소유권 이전을 하게 됩니다. 보통 소유권 이전 등기 업무는 법무사를 통해서 하는데요. 경우에 따라서는 매수자 또는 매도자가 직접 하기도 하죠 . 소유권 이전 등기를 하려면 등기소에 다음 서류를 제출하여야 합니다.
- (부동산) 매도용 인감증명서 -> 부동산등기규칙 제60조 의거
- 등기권리증 (등기필증)
- 부동산 거래 계약 신고필증
- 취득세 납부고지서
- 국민주택채권매입 영수증
- 인지세 영수증
- 등기 수수료
참고로 소유권 이전 등기에 대한 것은 부동산등기규칙에 규정되어 있습니다. 부동산등기규칙 제60조에는 인감증명의 제출에 대한 내용이 있는데요. 제 1항에 따라 본인(소유권의 등기의무자)의 인감증명(매도용 또는 처분위임장 + 일반용)을 제출해야 합니다.
(2) 매도용 인감증명서 발급 (기존 방식)
(부동산) 매도용 인감증명서는 대리인이 주민센터에서 발급을 받을 수 있습니다. 이때 인감증명서 발급 위임장이 필요하죠. 그리고 위임자가 재외국민인 경우에는 재외국민 인감경유(인감증명법 시행령 제 13조 제 3항)에 따라 관할세무서장의 확인을 받아야 합니다.
(3) 부동산 등기규칙 개정 (2019.1.1 이후)
2019년 이전에는 위와 같이 인감증명서를 발급 받아서 등기소에 인감증명을 제출했어야 합니다. 하지만 절차가 복잡하고 대리인이 인감을 악용할 수 있다는 점에서 많은 민원이 발생했었는데요. 그 결과 부동산 등기규칙이 개정되어 재외공관의 확인을 받은 처분위임장과 재외국민등록부등본을 인감증명서 대신 제출할 수 있게 되었습니다.
부동산 등기규칙 개정에 따르면 영사관 공증을 받은 처분위임장과 재외국민등록부등본만 있으면 소유권 이전 등기가 가능하다고 합니다. 다만, 저의 경우에는 여러번 영사관에 가는 번거로움을 줄이고 혹시모를 상황에 대비하기 위해서 처분위임장, 재외국민등록부등본, 인감증명서 발급 위임장을 모두 한국에 발송했습니다. (아래 글 참고)
5. 자금출처확인서 발급 (10만 달러 이상)
부동산을 매각하고 미국 등 해외로 10만 달러 이상을 송금을 하려면 자금출처확인서가 필요합니다. 자금출처확인서는 3가지 종류가 있는데요. 이중에서 부동산 매각자금 확인서를 발급 받아야 합니다. 발급 기간이 10일 이내에서 경우에 따라 한달까지 소요될 수 있으니 직접 방문으로 진행할 때는 기간에 유의해야 합니다.
6. 해외 송금
해외 송금은 외국환거래법에 의해 관리되고 있습니다. 소액 송금은 크게 문제가 되지 않지만 1만 달러 이상을 미국이나 해외로 송금할 때는 규정에 유의해야 합니다. 은행을 통해서 송금할 경우 은행별로 규정이 있으니 이 부분을 꼭 확인하시길 바랍니다.
한국 부동산 매도 시 주의사항
1. 인감보호 신청
대리인을 통해 한국 부동산을 매도한다면 인감 도용 사고를 주의해야 합니다. 인감은 재산 상에 큰 손실을 입힐 수도 있는 것이기 때문에 인감보호 신청을 하는 것이 좋은데요. 부동산 매도가 끝나면 바로 본인 외 발급 금지 신청을 하여 인감 사고를 미연에 방지해야 합니다.
2. 양도소득세
해외에서 한국 부동산을 팔 때 문제되는 것이 바로 세금이죠. 특히 최근 부동산 가격이 많이 올라 양도소득세 탈세 문제가 많이 불거지고 있는데요. 양도소득세를 잘못 계산하거나 모르고 누락하는 경우 과태료와 가산세를 물 수 있으니 주의해야 합니다.
3. 증여세
가족 및 친척 간 부동산 거래를 하는 경우에는 증여세 문제가 많이 발생합니다. 양도세 회피를 위해 시세와 너무 차이 나는 금액(5% 이상)으로 거래를 하면 국세청 조사로 적발될 수 있으니 주의해야 합니다. 또한 친척이나 지인을 이용한 분할 증여 역시 문제가 되니 각별히 주의하시길 바랍니다. 특히 영주권자 등 비거주자 분들은 한국 거주자에게 적용되는 증여세 공제가 적용되지 않는다는 점을 꼭 알아두세요.
한국 부동산 매도 마무리
이상 영주권자나 시민권자, 해외거주자 분들의 한국 부동산 매도 절차에 대해 상세히 알아봤습니다. 아울러 준비해야할 서류와 부동산 매각 시 주의사항도 살펴봤는데요. 복잡한 절차가 많기 때문에 진행 시 미리 공부를 해야합니다. 아울러 한국 부동산을 매각한 후 미국 부동산을 구입하시려는 분들은 아래 글들도 꼭 참고해서 읽어보시길 바랍니다.